実家の分け方は、時価が決まらないと動かない

実家の遺産分割で話し合いが止まるパターンは、大きく2つあります。

1つ目は、実家に住み続けたい相続人がいるケースです。親と同居していた長男が住み続け、他の相続人には代償分割（不動産を取得する相続人が、他の相続人に金銭を支払って清算する分割方法）で代償金を支払う──よくある形ですが、代償金の額は実家の評価額から直接計算されるため、評価額で折り合えなければ先に進みません。住み続けたい側は低い評価を、代償金を受け取る側は高い評価を主張しやすく、双方が別々の査定書を持ち寄って開きが埋まらない、という状況が生まれます。

2つ目は、誰も住む予定がないケースです。売るのか、貸すのか、当面持ち続けるのか。方針が決まらないまま「とりあえず共有」で登記すると、固定資産税や管理の負担の押し付け合いが起き、次の相続でさらに権利者が増えて身動きが取れなくなります。共有相続のリスクは別ページで詳しく解説しています。

どちらのパターンでも、私たち鑑定士がまずお勧めするのは「評価額の土台を先にそろえる」ことです。金額の根拠が共有されると、感情の対立と金額の議論を切り分けやすくなります。

結論を先送りして実家を空き家のままにしておく選択には、目に見えにくいコストが伴います。

• 維持費：固定資産税・都市計画税、火災保険料、水道光熱費の基本料金、庭木の手入れや通風のための定期的な訪問。遠方に住む相続人には交通費もかかります。
• 資産価値の低下：人が住まない建物は傷みが早く進みます。管理が行き届かず「特定空家」（倒壊等のおそれがあるとして市区町村が指定する空き家）に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増える可能性もあります。
• 相続登記の義務化：2024年4月から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が求められます。分け方が決まらないと登記も進みません。登記手続の詳細は司法書士にご確認ください。

「揉めたくないから先送り」が、結果として全員の負担を増やすことは珍しくありません。時価を把握して分け方の議論を前に進めることが、負担を止める近道になります。なお、戸建住宅（土地＋建物）の鑑定評価書の費用は25万円〜40万円（税別）が目安です。詳しくは料金ページをご覧ください。