FOR PROFESSIONALS
相続案件の「不動産の時価」を引き受けます
遺産分割・遺留分・相続税申告──相続の実務で不動産の評価額が論点になったとき、根拠を第三者に説明できる時価資料が必要になります。税理士・弁護士・司法書士の先生の案件処理を支える鑑定士としてお使いください。
このページの結論
- 鑑定評価書、価格等調査報告書、相手方資料への意見書・セカンドオピニオンに対応します。
- 遺留分侵害額請求など、相続開始時点に遡った過去時点の評価に対応します。
- 調停・審判の期日から逆算した納期でスケジュールを組みます。難しい場合は受任前に申し上げます。
- 受任前の見立て段階のご相談は無料です。
執筆: 吉田 健人（不動産鑑定士 登録番号 第11191号）
株式会社KRE Appraisal｜不動産鑑定業者登録 東京都知事(1) 第2987号
FOR TAX ACCOUNTANTS
税理士の先生へ
相続税申告・資産税実務で「時価」が論点になる場面でお使いください。
01
路線価評価と実勢の乖離が問題になる場面の時価資料
路線価ベースの評価額と実勢価格が大きく乖離する不動産について、不動産鑑定士による時価の資料を作成します。申告における評価方法の選択・採否のご判断は税理士の先生の職域であり、当方はその判断材料となる時価の評価に徹します。
02
遺産分割協議の前提となる時価資料
申告と並行して進む遺産分割協議で、相続人間の合意形成の土台となる時価資料を作成します。相続税評価額で分けることへの疑問が出た場面でも、中立の第三者資料として機能します。
03
顧問先の資産棚卸し
顧問先の事業承継・生前対策の検討にあたり、保有不動産の時価を把握するための評価を承ります。継続的な資産管理の一環としてのご相談にも対応します。
FOR LAWYERS
弁護士の先生へ
遺産分割・遺留分事件の価格立証でお使いください。
01
遺産分割調停・審判の価格資料
調停委員・裁判官に提出する鑑定評価書を作成します。評価の前提条件（価格時点・対象範囲・調査範囲）は、主張構成に合わせて事前に設計します。
02
遺留分侵害額請求事件の時価評価（相続開始時点の遡及評価）
遺留分侵害額の算定は相続開始時の時価が前提です。不動産鑑定評価では価格時点を過去に設定できるため、相続開始時点に遡った評価が可能です。遺産分割時点の評価とあわせた複数時点の評価もまとめて承ります。
03
相手方資料のセカンドオピニオン
相手方提出の査定書・鑑定評価書について、前提条件・採用事例・手法適用の妥当性を検証し、問題点を整理した意見書を作成します。反論の要否の判断材料としてお使いください。
04
期日に合わせた納期調整
次回期日から逆算して、資料収集・調査・納品の日程を組みます。鑑定評価書は資料が揃ってから2〜3週間が標準です。間に合わない場合は受任前に率直に申し上げます。
FOR JUDICIAL SCRIVENERS
司法書士の先生へ
相続登記のご相談から価格の問題が出てきた場面でお使いください。
01
「分け方が決まらない」案件の価格資料
相続登記のご相談から、そもそも誰がどの不動産を取得するか決まっていない案件に発展することがあります。協議の土台となる時価資料を作成し、先生の手続を前に進めるお手伝いをします。紛争性が高い場合は弁護士の先生への引き継ぎを前提とした整理も可能です。
02
共有解消のご相談
相続を機に共有となった不動産の持分売買・共有物分割の検討にあたり、持分の評価（共有減価を含む）を承ります。持分の時価がわかることで、当事者間の話し合いが具体化します。
先生方との協業にあたって
当事務所は、士業の先生からのご案件を「ご紹介」ではなく「協業」と考えています。案件の主導は先生にあり、当方は不動産の時価という一つの論点を、根拠を示せる形で引き受けます。
- 評価の内容・限界について、先生への直接のご説明・依頼者様を交えた報告会に対応します。
- 税額の計算・申告は税理士、法律上の主張・手続は弁護士、登記は司法書士の先生の職域です。当方が扱うのは不動産の価格に限られ、先生の職域に踏み込むことはありません。
- 不動産鑑定士の守秘義務（不動産の鑑定評価に関する法律第43条）に基づき、事案の情報を外部に出しません。
費用の目安
| 業務 | 費用の目安（税別） | 標準納期 |
|---|---|---|
| 鑑定評価書（土地・更地） | 20万円〜30万円 | 資料到着後2〜3週間 |
| 鑑定評価書（戸建住宅） | 25万円〜40万円 | 資料到着後2〜3週間 |
| 鑑定評価書（マンション1室） | 25万円〜35万円 | 資料到着後2〜3週間 |
| 鑑定評価書（借地権・底地） | 30万円〜50万円 | 資料到着後3週間程度 |
| 鑑定評価書（収益物件） | 35万円〜60万円 | 資料到着後3週間程度 |
| 価格等調査報告書 | 10万円〜15万円 | 資料到着後1週間程度 |
| セカンドオピニオン・意見書 | 5万円〜 | 資料到着後1週間程度 |
※ 相続開始時点など過去時点の評価、複数時点の評価は追加費用をいただく場合があります。事前のお見積りで確定します。
事務所について
株式会社KRE Appraisalは、東京都江戸川区の不動産鑑定事務所です（不動産鑑定業者登録 東京都知事(1) 第2987号）。代表の吉田健人（不動産鑑定士登録 第11191号）が全件を担当します。
2025年9月開業の小規模事務所ゆえ、意思決定と対応は速く、案件ごとに先生と直接やり取りします。担当者が変わることはありません。遺産分割・遺留分のほか、共有物分割・財産分与・立退料・賃料改定等の評価にも対応しています。
よくあるご質問
鑑定が必要かどうかの段階から相談できますか。
できます。事案の概要をうかがい、鑑定評価を入れる意味がある事案かどうかの見立てをお伝えします。費用対効果が見込めない場合はその旨を率直に申し上げます。この段階の相談は無料です。
依頼者（相続人）に直接説明してもらえますか。
対応します。評価書の内容・限界・費用について、先生の同席のもと（またはオンラインで）依頼者様に直接ご説明します。ご依頼の前段階での同席説明や、納品後の報告会にも対応します。
成果物の形式は指定できますか。
提出先や事案の進行に合わせて、鑑定評価書・価格等調査報告書・意見書のいずれの形式でも作成します。ドラフト段階で先生にご確認いただくプロセスを標準としています（評価額そのものの調整はできません）。
守秘はどのように扱われますか。
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律第43条に基づく守秘義務を負っています。事案の内容・依頼者の情報を第三者にお伝えすることはありません。ご依頼に至らなかった場合も同様です。
受任前の見立て段階からご相談ください
事案の概要をうかがい、鑑定を入れる意味のある事案かどうか、評価がどの水準になりそうかの心証をお伝えします。ご相談は無料です。