- 初回相談無料
- 秘密厳守・他の相続人への連絡なし
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- 不要な鑑定はおすすめしません
8割
相続税路線価が目安とする
時価に対する水準（時価ではない）
4つ
遺産分割の方法の数
（どれを選んでも出発点は評価額）
2〜3週間
鑑定評価書の納期目安
（資料が揃ってから）
こんな状況で止まっていませんか
遺産分割でもめる原因の多くは、仲の悪さではなく「不動産をいくらと見るか」の食い違いです。
分け方が決まらない
預貯金と違い、不動産は切って分けられない。誰が取得して、他の相続人にいくら支払うのか。金額の土台がないまま話し合いが止まっている。
路線価の額でいいと言われた
相続税の申告に使った路線価ベースの金額で分けようと提案された。それは課税のための価格であって、本当の「時価」なのか。
実家に住む相続人がいる
実家に住み続ける相続人がいる前提で話が進むが、他の相続人が受け取る代償金の額でまとまらない。
遺留分を請求したい・された
遺留分侵害額の計算は不動産の時価が前提になる。相手方の主張する評価額に納得できないが、反論の根拠がない。
課税のための価格。時価ではない
時価の8割が目安。これも時価ではない
根拠を明示し、第三者が検証できる
※ 説明のための仮の数値です。実際の水準は物件により異なります。評価額の差が、そのまま代償金や遺留分の額の差につながります。
あなたはいま、どちらの立場ですか
立場によって、気になる論点も、必要な資料も変わります。当事務所は特定の相続人の味方ではなく、第三者の立場で価格の根拠をつくります。
不動産を取得したい方へ
実家に住み続けたい。事業用の物件を引き継ぎたい。でも、他の相続人に支払う代償金がいくらになるのかが分からない――評価額が決まらないと、この話は前に進みません。
代償金・遺留分を受け取る側の方へ
提示された金額が妥当なのか判断できない。路線価ベースの評価額で計算されているが、それでいいのか――根拠のある時価が、交渉の出発点になります。
STEP
いま、どの段階にいますか
必要な資料は手続の段階によって変わります。段階に合ったものを選ばないと、費用も時間も無駄になります。
TOPICS
遺産分割でよく問題になる論点
不動産鑑定士の立場から、実務でどう扱われているかを解説します。
仲介査定と不動産鑑定はどう違うのか
無料査定書と鑑定評価書は、作成者・目的・責任のすべてが異なります。遺産分割でどちらをいつ使うかを整理します。
相続税路線価と時価はどれくらい違うのか
路線価は課税のための価格で、時価の8割を目安に設定されます。路線価で分けると誰が得をして誰が損をするのかを試算します。
評価の基準時は相続開始時か、遺産分割時か
遺産分割は分割時、遺留分は相続開始時。場面によって基準時が異なります。過去時点の評価ができるのは鑑定評価の特徴です。
遺産分割の4つの方法と不動産の評価
現物分割・代償分割・換価分割・共有分割。どの方法を選んでも、出発点は「その不動産がいくらか」です。
代償分割の代償金の決め方
実家を取得する相続人が他の相続人に支払う代償金。評価額の差がそのまま金額差になる仕組みを計算例で示します。
遺留分侵害額請求と不動産の評価
遺留分の計算は不動産の時価が前提です。請求する側・された側のどちらにとっても、評価額が金額を直接左右します。
不動産を共有で相続するリスクと持分の評価
「とりあえず共有」は次の相続で紛争の種になります。共有を解消する場面での持分の評価（共有減価）を解説します。
相続と税金──鑑定評価が関わる場面
相続税申告・譲渡所得・取得費。税額の計算は税理士の職域ですが、その前提となる「時価」で鑑定評価が使われる場面があります。
SERVICE
目的に合わせて3つの資料からお選びいただけます
すべての場面で正式な鑑定評価書が必要なわけではありません。目的に対して過不足のないものをご提案します。
まず金額の目安を掴みたい方へ
価格等調査報告書
10万円〜15万円税別
不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査の成果物です。調査価格を記載した報告書を作成します。机上調査を中心に短期間で作成できるため、遺産分割協議の入口で「そもそもいくらの資産なのか」を相続人全員で共有する用途に適しています。
調停・審判に提出する正式な書類
鑑定評価書
20万円〜60万円税別・物件類型による
不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に従って作成する正式な鑑定評価書です。作成者の氏名と登録番号が記載され、鑑定士が内容に責任を負います。調停委員・裁判官に提出する価格資料として最も証明力の高い類型です。遺留分侵害額請求の交渉資料にも用いられます。
相手方が出してきた資料を検証する
セカンドオピニオン
5万円〜税別・資料の分量による
他の相続人や相手方代理人から提出された査定書や鑑定評価書について、価格の前提条件・採用した事例・計算過程に不合理な点がないかを不動産鑑定士が検証します。反論すべき点があるかどうかの判断材料になります。
当事務所の考え方
01
どの相続人にも肩入れしない
不動産鑑定士は、依頼者がどの相続人であっても、不動産鑑定評価基準に従って評価額を導きます。依頼者に有利な数字を作る業務ではありません。だからこそ他の相続人にも示せる資料になります。
02
手続の段階に合わせて資料を選べる
話し合いの段階なら価格等調査報告書、調停・審判に出すなら鑑定評価書。目的に対して過不足のない成果物をご提案します。必要がなければ「今は不要です」とお伝えします。
03
費用と納期を最初に確定させる
お見積りは無料です。物件の内容をうかがったうえで、料金と納品日を書面でお示ししてからの着手となります。作業を進めてから追加費用を請求することはありません。
FLOW
ご相談から納品までの流れ
- 1
無料相談
お電話またはフォームからご連絡ください。物件の所在・種類・相続手続の現在の状況をうかがいます。この段階での費用はいただきません。
- 2
お見積り・成果物のご提案
目的に照らして、価格等調査報告書と鑑定評価書のどちらが適切かをご提案し、料金と納期を書面でお示しします。
- 3
ご契約・資料のご提出
業務の目的と範囲を確認する書面を取り交わします。登記事項証明書・固定資産税納税通知書・間取図等をご用意いただきます。相続税申告書の写しがあれば評価の参考になります。
- 4
調査・評価
現地調査、法務局・役所調査、取引事例の収集と分析を行います。遠方の物件や、居住する相続人がいて立ち入りが難しい物件は、外観調査・机上調査で対応できる場合があります。
- 5
納品・ご説明
成果物をお渡しし、評価額の根拠をご説明します。弁護士・税理士の先生への直接のご説明にも対応します。
税理士・弁護士・司法書士の先生へ
相続税申告の前提となる時価の把握、調停の期日から逆算した納期調整、相手方鑑定評価書のセカンドオピニオンに対応します。受任前の段階でのご相談も承ります。
COLUMN
コラム — 遺産分割と不動産評価の実務
路線価と時価の違い、代償金の計算、調停での資料の使い方など、不動産鑑定士が実務の視点で解説しています。
弁護士の先生が遺留分事件で鑑定評価を使う場面──基準時は相続開始時という特殊性
遺留分侵害額請求では、財産評価の基準時が相続開始時となるため、過去時点の評価という鑑定固有の技術が活きます。弁護士の先生が鑑定評価を使う典型場面と依頼時のポイントを整理しました。
読了 約4分
税理士の先生が不動産鑑定士と連携する3つの場面──相続業務で価格の専門家を使う
相続業務を扱う税理士の先生から鑑定士への連携が増えています。遺産分割の時価資料、通達評価が実態に合わない場合の検討材料、広大地や借地権など評価の難しい財産。3つの典型場面を整理しました。
読了 約4分
遺言を書く前に、不動産の時価を把握したほうがよい理由
遺言は「誰に何を渡すか」を決める作業ですが、不動産の時価を知らないまま書くと、意図せず不公平な配分になったり、遺留分の紛争の種を残したりします。遺言作成前に時価を把握しておくべき理由を解説します。
読了 約3分
相続登記の義務化で「実家の放置」はどうなるか
2024年4月から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内の登記申請が必要になりました。実家を名義変更しないまま放置するとどうなるのか。制度の内容と、放置の前提にある「分け方が決まらない」問題を解説します。
読了 約3分
よくあるご質問
他の相続人に知られずに相談できますか。
できます。ご相談の内容を当方から他の相続人や第三者にお伝えすることはありません。現地調査についても、外観のみの調査や、資料に基づく机上調査で対応できる場合があります。ご事情をお聞かせください。
鑑定評価書を出せば、必ず自分の主張する金額が通りますか。
いいえ。鑑定評価書は有力な証拠資料の一つですが、裁判所の判断を拘束するものではありません。また不動産鑑定士は依頼者に有利な金額を作る立場にはなく、鑑定評価基準に従って評価額を導きます。結果として、ご希望と異なる金額になることもあります。
費用は誰が負担するのですか。
相続人の一人が依頼する場合、費用は依頼された方のご負担が原則です。相続人全員で分担して共同で依頼することも可能で、遺産分割では共同依頼のほうが「全員が納得できる土台」として機能しやすい面があります。
調停の期日が迫っています。間に合いますか。
鑑定評価書は資料が揃ってから2〜3週間程度が目安です。期日が近い場合はご相談ください。スケジュールの調整が難しい場合は、その旨を正直にお伝えします。
不動産会社の無料査定ではだめなのですか。
相続人全員が納得しているのであれば、査定書で足りる場面もあります。一方で査定書は売却の可能性を前提に仲介会社が作成する参考価格であり、価格の根拠を第三者に説明する目的では作られていません。争いがある場合や調停・審判に進む場合は、鑑定評価書のほうが適しています。
お電話でのご相談（平日 9:00–18:00）
080-6121-4414
鑑定が必要かどうかの確認だけでも構いません
物件の内容と手続の状況をうかがい、どの資料が必要か、費用はいくらかをお伝えします。必要がなければその旨をお伝えします。初回のご相談は無料です。