借地権・底地の評価はなぜ難しいのか──「路線価の借地権割合」だけでは決まらない理由

相続財産に借地権（地代を払って他人の土地を借り、建物を所有する権利）や底地（借地人に貸している土地の所有権）が含まれていると、遺産分割の難易度は一段上がります。私たち鑑定士の間でも、借地権・底地は評価の難しい類型として知られています。なぜ難しいのかを整理します。

「更地価格×借地権割合」は課税のための計算

相続税の実務では、路線価図に記載された借地権割合（60%、70%など）を更地価格に掛けて借地権を評価し、底地は残りの割合で評価します。この方法は課税の場面では広く使われていますが、市場で実際に売買される価格とは別物です。

借地権を第三者に売ろうとすると、譲渡には地主の承諾と承諾料が必要になるのが通常で、買い手も限られます。底地を第三者に売る場合はさらに顕著で、地代収入しか得られず自由に使えない土地を買う投資家は、割合計算よりずっと低い価格しか出さないのが一般的です。つまり、借地権と底地を別々に第三者へ売ると、両者の合計は更地価格を大きく下回ることが珍しくありません。

誰に売るかで価値が変わるという特殊性

借地権・底地の評価を一層難しくしているのは、相手方に売る場合の価値が別にあることです。借地人が底地を買い取れば土地は完全な所有権になり、地主が借地権を買い戻しても同じです。この「併合」によって価値が回復するため、当事者間の取引では第三者に売るより高い価格が成立しやすくなります。

つまり借地権・底地には、第三者に売る場合の価格と、当事者間で取引する場合の価格という複数の価格水準が併存します。遺産分割でどの水準を前提にするかは、その借地権や底地を今後どうするか（持ち続けるのか、売るのか、買い取り交渉をするのか)と切り離せません。

遺産分割で問題になる場面

想定されるケースとして、被相続人が地主で、複数の借地人に貸している底地が遺産の大部分を占める場合。割合計算では数億円でも、第三者への売却可能性を踏まえた時価はその半分以下ということもあり得ます。どちらの数字で代償金を計算するかで、結論は大きく変わります。

また、契約書が古く地代や契約条件が不明確な場合、地代が周辺相場より著しく低い場合など、個別の事情も評価に影響します。鑑定評価では、契約内容・地代水準・残存期間・利用状況を確認し、評価の目的に応じた価格を判断します。

なお、相続税申告における評価方法は税理士の職域です。税務上の取扱いは税理士にご確認ください。

まとめ

• 借地権割合による計算は課税のための仕組みで、市場価値とは一致しないことが多い
• 借地権・底地は「誰に売るか」で価値が変わり、複数の価格水準が併存する
• 遺産分割では、その権利を今後どうするかを踏まえて、どの価格を前提にするか検討する必要がある

借地権・底地を含む遺産分割のご相談は、お問い合わせから承っています。分け方の選択肢は遺産分割の4つの方法もご参照ください。